Vastgoed is een beleggingscategorie die groter is dan aandelen en obligaties bij elkaar. Driekwart van de waarde zit in woonhuizen. Private schulden worden grotendeels gedekt door die huizen. Huizenprijzen hebben geprofiteerd van de lage rente en de trek naar de stad. Op het gebied van commercieel vastgoed is er veel veranderd. Winkels moeten concurreren met online. In kantoren zijn de meeste werkplekken tegenwoordig open. Door flexibilisering van de arbeid is co-working de norm. Het grote voordeel van co-working is dat je niet vanuit huis hoeft te werken. Niet eerder is een voordeel zo snel omgeslagen in een nadeel.

Door de virusuitbraak zijn de straten van grote steden nu leeg, net als de winkels, scholen en de kantoortuinen. Iedereen moet zo veel mogelijk binnen blijven. Het toont ook de kwetsbaarheid van de grote stad. Mensen zitten daar letterlijk boven op elkaar, delen een gemeenschappelijke lift en de resterende buitenruimte is per definitie beperkt. Uit eten is niet meer mogelijk, laat staan het bezoeken van een theater, bioscoop of een voetbalwedstrijd. Volgens burgemeester Cuomo van het zwaar getroffen New York, is de stedelijke verdichting de grootste vijand in het gevecht tegen Corona.

Mensen gaan massaal thuis werken, leren en winkelen. Zo lang dit tijdelijk is, kan het effect op lange termijn meevallen. De geschiedenis leert echter dat virussen en bacteriën een grote invloed hebben op de stedelijke inrichting. Het moderne stratenplan is een direct gevolg van cholera en de noodzaak om riolering aan te leggen. De builenpest in de 19^e eeuw zorgde voor een oorlog tegen de rat met blijvende consequenties voor het ontwerp van gebouwen. Tuberculose was van invloed op de grote raampartijen van het modernisme. Dit keer moet de technologie ons redden om de grote steden leefbaar te houden. Deuren die automatisch openen, liften die worden bediend met de mobiele telefoon en voortaan groen licht van de gezondheidsapp om een openbaar gebouw binnen te treden. Werknemers willen niet meer dicht op elkaar zitten en daarmee gaan de eerdere kostenbesparingen van de kantoortuinen verloren. Een nieuwe wolkenkrabber wordt dan een stuk duurder.

Zo lang het bij één pandemie blijft, zullen de gevolgen op het bestaande vastgoed niet zo groot zijn. De inrichting van Hongkong is na Sars niet wezenlijk veranderd, hoewel dat virus een stevige impuls bleek voor online winkelen. Het maakte de doorbraak voor Alibaba en JD.com mogelijk. Wanneer de bestrijding van Corona jaren in beslag neemt of op korte termijn wordt gevolgd door nog een virusuitbraak (of een resistente bacterie) zullen er structurele maatregelen volgen. Online wordt dan de norm. Dat betekent een forse waardedaling voor grote winkelcentra, wolkenkrabbers en kantoortuinen. Al het vastgoed waar veel mensen bij elkaar komen, oogt dan kwetsbaar. Denk aan luchthavens, hotels, casino’s, resorts, bioscopen, theaters, concertzalen en stadions. Nog grotere scholen of nog grotere ziekenhuizen zullen op de lange baan worden geschoven. Corona raakt het commerciële vastgoed over een breed front. Meestal geen goed nieuws op het moment dat er wordt gewerkt met geleend geld.

Ook residentieel vastgoed oogt kwetsbaar. De binnenstad is niet meer de beste locatie. Banken scherpen de hypotheeknormen verder aan. Een leger werklozen moet straks het eigen huis verkopen. Huizen die niet geschikt zijn voor een heel gezin om thuis te werken en te leren. Ook het tweede huis moet er aan geloven. In een lockdown zijn ze opeens verboden terrein en voortaan is het niveau van de lokale gezondheidszorg een belangrijk onderdeel van de waarde van een tweede woning. Ook hier kunnen schulden gekoppeld aan het vastgoed een probleem opleveren voor de financiële markten. Allemaal zeer tastbare gevolgen van een onzichtbaar virus.

Photo by Sandro Schuh on Unsplash